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应该说,以上规定主要表达了三层意思:一是划拨土地可以出租,但要上缴土地收益;二是长期出租且可分割的,应该转划拨为出让、出租;三是划拨土地年度申报,替代划拨土地出租审批。对于划拨土地出租,《暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”根据第四十五条,符合下述四个条件,且经土地管理部门批准的,可以转让、出租、抵押:第一,土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二,领有国有土地使用证;第三,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四,签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

二是,一直以来,此类合作企业地块转让,主要法律障碍通常是土地性质问题。此类地块常是集体建设用地,在合作企业成立、运作之初,一般并未履行如同现今招拍挂等的竞价程序,亦可能存在补偿不到位等问题。此时,若同意原作价出资地块可保留原作价出资形式或就地转为出让土地,如果是集体土地,则实际剥夺了集体成员的民主决策权,甚至造成集体或国有资产流失。

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